정부가 건설사의 준공후 미분양 아파트를 전세 임대주택으로 활용하기 위해 대한주택보증을 통한 전세보증금 반환보증과 모기지 보증을 선보인다.

지난 9일 국토교통부에 따르면 대한주택보증 등과 이 같은 세부 방안을 확정해 10일부터 시행하기로 했다.

국토부가 주택보증을 통해 내놓을 전세보증금 반환보증은 건설사가 준공 후 미분양을 전세로 놓을 경우 임차인이 업체 부도 등으로 보증금을 받지 못할 때 주택보증이 대납해주는 상품이다.

미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설사에는 모기지 보증도 제공한다.

주택 사업자가 보유한 준공후 미분양 주택을 주택보증이 담보로 취득하고, 시중은행에 대한 대출 원리금 상환을 보증하는 상품이다.

국토부는 이 경우 건설사의 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하는 효과로 연 8% 안팎의 차입금리를 4~5%대로 낮출 수 있을 것으로 보고 있다.

건설사가 전세보증금 반환 보증과 모기지 보증을 동시에 이용할 때 업체는 분양가의 최대 70~80%를 연 2%의 저리로 조달하는 효과가 기대된다.

이와 함께 건설사가 분양 물량의 일부를 공정률 80% 이후 후분양으로 전환하는 경우 분양가의 50~60%까지 연 4~5%의 저리로 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증도 도입된다.

지금까지 건설사는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없어 밀어내기식 분양을 했지만, 후분양 대출보증을 받으면 분양 시기를 시장 상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있을 것으로 국토부는 내다봤다.

국토부는 분양을 앞둔 예정 물량의 분양 시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공 후 일정 기간 임대로 활용하면 분양가의 10%p에 대해 추가 대출보증을 해주는 인센티브를 제공할 방침이다.

국토부와 주택보증은 수요가 없는 곳에 마구잡이식으로 분양되는 것을 막기 위해 분양성 평가 비중을 종전 30%에서 45%로 상향 조정하고, 자산·매출액 3000억원 이상 상장사에 대해 제공하던 분양성 평가 면제 혜택을 폐지했다.

또, 분양성에 따른 보증료 등급을 종전 3등급에서 5등급으로 확대해 분양성이 나쁜 곳은 대형 건설사의 사업이라도 수수료 부담을 높이는 반면, 분양성이 좋으면 신용등급이 낮은 건설사라도 낮은 보증료를 적용받을 수 있도록 했다.

일반인들도 집값 하락 등으로 보증금을 떼일 우려가 있는 경우 전세보증금 반환보증을 이용할 수 있다.

이 상품에 가입하면 집주인이 계약 종료후 한달 내 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금 반환을 보장받지 못할 경우 주택보증이 보증금을 대신 반환해 준다.

수수료는 보증금의 연 0.197%로, 보증금 1억원인 경우 월 1만6000원 정도의 보증수수료를 부담하면 된다.

아파트는 물론 단독(다가구)·연립·다세대·주거용 오피스텔도 발급받을 수 있다.

다만, 보증 대상이 되는 주택은 전세보증금이 수도권은 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하만 해당된다.

보증한도도 아파트는 당해 주택가액의 90%, 일반 단독·연립 등은 70~80%선으로 제한된다.

/인치동기자 airin@itimes.co.kr

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