최근 정부·여당에서 현행 주택 임대차 보호법을 개정하여 비주거용 건물까지 그 적용을 확대하고 법안의 명칭도 주택임대차보호법에서 건물임대차보호법으로 개정한다는 소식이 전해지고 있다. 그 개정의 취지는 중·소 상인의 임차권 보호에 있다 한다.
　그러나 정부 여당의 입법방안은 `임차인의 대항력 형성을 통한 중소상인의 보증금 보호""라는 획기적인 의의를 가짐에도 불구하고 중소 상인의 임대차 관계 실정을 바로 반영하지 못하고 주택 임대차 보호와 유사한 입법의 틀 안에서의 보호라는 점에서 많은 문제점을 가지고 있다.
　중·소 상인들은 영업용 건물을 임차하면서 계약기간을 1년으로 하지만 임대보증금의 몇배에 달하는 권리금을 주거나 시설투자를 하는 경우가 많기 때문에 권리금이나 시설투자금을 회수할 수 있는 상당기간동안 계약을 지속한다는 임대인과의 묵시의 약속 또는 그러한 기대를 하고서 건물을 임차하고 투자를 한다. 그러나 그러한 기대나 약속이 임대인에 의해 하루 아침에 물거품이 되는 경우를 흔히 본다.
　그뿐인가. 영업이 잘되어 이익이 잘 된다 싶으면 임대인은 임대료를 10~20%, 심지어 100%까지 올려 임차인의 노력으로 창출한 영업이익을 고스란히 회수해 가기도 하고 임대인 채무의 담보로 상가건물이 제공되기도 하여 임대인이 부도를 낼 경우 임차인은 하루아침에 권리금은 커녕 보증금도 한푼 못 건지고 거리로 내몰리는 경우가 허다했다.
　정부의 임대차보호법 개정방향은 앞서 언급한 바와 같은 상가 임대차 관계의 실정을 파악하고 이를 해결할 수 있는 것이어야 한다.
　그런데 현실은 어떠한가. 우선 정부안의 주요골자를 살펴보면 임차권 보호대상을 주거용 건물에서 비주거용 건물로 확대하고 (그러나 백화점등의 임대차 보호는 제외된다), 비주거용 건물의 대항력 요건을 건물의 인도와 세법상의 사업자 등록 등 대통령이 정하는 등록 또는 신고로 한다.
　그리고 제3자 보호를 위한 건물 임대차 관계의 공시방안을 도입하고, 소액 보증금 우선 변제 한도를 인상하고, 파산절차에서 임차인 보호제도를 도입하며, 임대차 분쟁조정위원회 설치를 통한 조정기능 마련에 있다. 이러한 정부안의 문제점과 개선방안을 살펴보면, 첫째로 임차인이 보증금의 몇배에 달하는 권리금이나 시설투자를 하므로 정부안은 임차기간이 보장되도록 해야 한다. 그리고 임대료 인상을 또한 일정한 한도로 규제해야 한다.
　둘째로 정부안에서는 벽 또는 고정 칸막이로 격리되지 않은 임대차계약대상은 보호하지 않는 바 그 결과 백화점 등의 입주 임차인들이 보호되지 않게 되었다.
　특별히 이러한 규정을 두어 백화점 입주 임차인들을 차별할 아무런 이유가 없으므로, 중·소 상인의 임대차 전체에 예외없는 보호가 이루어져야 할 것이다. 셋째로 임대차분쟁조정위원회에 관한 규정이 구체적 내용이 너무 빈약한 바, 이는 필연적으로 시행령 등의 행정입법으로 채워질 가능성이 있으므로, 차임조정의 실효성 확보를 위해 조정안이 양당사자가 이의하지 않는 경우에는 집행력을 인정하는 정도의 규정을 법률인 건물임대차보호법에 명문화 해야 한다.
　위에서 언급한 정부안의 문제점은 기본적으로 비주거용 건물 임차인의 특수성을 인정하고, 그들을 보호하는 입법 정책적 배려의 부족에 기인한 것이다. 이러한 입법 정책적 배려의 보호는 주택임대차보호법의 개정으로 상가건물 임대차를 보호하겠다는 단견으로 드러나고 있다.
　그러나 정부가 상가 임차인을 보호하겠다는 것 자체가 획기적인 일이라 할 수 있다. 이러한 입법정책이 좋은 결실을 맺을 수 있도록 정부와 국회는 최대한 노력을 기울여야 할 것이다.

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