정부가 내년부터 3기 신도시 등 공공택지에서 사전청약을 하기로 한 가운데 남양주 왕숙, 하남 교산 등 알짜 신도시가 대거 포함될 전망이다.

이에 따라 공공분양 아파트 청약을 노리는 청약 대기자들 사이에 사전청약에 대한 관심도 높아질 전망이다.

전문가들은 정부가 올해부터 수도권 공공택지에서 총 77만호를 쏟아낼 예정인 만큼 내집마련을 위해 지금부터 청약전략을 수립할 필요가 있다고 조언한다.

 

◇ 수도권 77만호 중 경기 54만호, 서울 14만호 공급

11일 국토교통부에 따르면 올해부터 수도권 공공택지에서 공급할 77만호에 달한다. 이 가운데 70%인 54만호가 경기도에 몰려 있고 서울에서 18%인 14만호, 인천에서 12%인 9만호가 분양된다.

이 물량에는 정부가 지난 5·6 공급대책에서 밝힌 용산 정비창(8천가구) 등 서울 위주의 추가 공급물량은 제외된 것이다.

경기도의 54만호에는 남양주 왕숙, 고양 창릉 등 3기 신도시 물량이 총 24만호를 차지하고 있다. 이 가운데 강남 3구 인근인 과천·성남·하남 등 소위 '인기지역'에서 공급되는 물량도 8만호 정도에 이른다고 국토부는 설명했다.

과천의 경우 기존 과천지식정보타운, 주암지구와 3기 신도시로 지정된 과천지구 등에서 1만9천여호가 공급되고 성남에서는 성남 복정, 성남 낙생, 판교 제2테크노밸리 등 2만6천여호가 대기중이다.

하남 교산 신도시에서는 3만2천호가 나온다.

서울에는 공공택지개발 사업이 진행중인 수서역세권(2만5천호)를 비롯해 서초 성뒤마을(1천호), 위례신도시(1천호) 등에서 아파트가 공급된다.

지난 2018년 수도권 30만호 추진계획에 포함됐던 송파 성동구치소(1만3천가구), 강남동부도로사업소(2만2천호), 사당역복합환승역센터(1만2천호), 삼성서울의료원부지(800호)와 도시개발사업을 추진되는 서초 염곡지구(1만3천호)와 광운역세권(3천호) 등에서도 새 아파트 분양이 이뤄진다.

인천에서는 검단 등 기존 공공택지 외에 계양신도시(1만7천호), 검안역세권(7천호) 등이 분양 예정이다.

국토부는 올해 말 3기 신도시에서 처음으로 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천지구, 인천 계양지구 등의 보상 착수가 가능할 것으로 보고 있다.

 

◇ 내년 사전청약 9천호 왕숙·교산·과천·계양 등에서 나와

 

국토부는 이 가운데 대규모 사업지이거나 입지여건이 뛰어나 주택시장에 미치는 파급효과가 큰 단지를 선별해 과거 보금자리주택 공급 시절 도입했던 '사전청약' 방식으로 조기 분양을 추진한다.

사업 일정상으로는 일반분양은 어렵지만 토지 보상과 택지조성사업을 마치면 주택사업 승인 전에 먼저 사전청약을 받아 청약 대기자들의 내 집 마련을 향한 불안 심리를 덜어주겠다는 것이다.

사전청약은 본청약에 비해 1∼2년 앞당겨 입주 예정자를 확정하는 효과가 있다.

국토부는 내년에 공공택지에서 택지에서 분양할 11만6천가구 가운데 9천가구를 사전청약할 예정이다. 사전청약 물량은 올해 말부터 보상이 시작될 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천 과천지구, 인천 계양지구 등 3기 신도시 4곳이 중심이 된다.

이 가운데 과천지구는 보상 일정에 따라 사전청약 물량과 본청약 물량이 내년에 함께 나올 수도 있다.

3기 신도시 발표 전부터 사업을 진행해온 기존 공공택지는 대부분 본청약으로 바로 소화될 전망이다.

성남 서현지구 등과 같은 중규모 택지는 남양주 왕숙 등 대규모 신도시 대비 사업일정이 빨라 내년 말부터 사전청약 없이도 곧바로 일반분양이 가능할 것으로 보인다.

국토부 관계자는 "사전청약은 3기 신도시와 공공택지 가운데 부지 조성사업 등이 빨리 진행되는 일부를 선별해 진행할 것"이라며 "내년 상반기 중에 구체적인 대상 단지를 확정, 발표할 예정"이라고 말했다.

사전청약 물량에는 단지 위치, 개략적인 설계도와 함께 예상 분양가가 공개된다.

공공택지내 모든 분양주택은 분양가 상한제 대상인 만큼 사전 감정평가를 통해 정밀도를 높여 예상 분양가를 산출할 것이라는 게 국토부의 설명이다.

사전청약자의 최종 분양가는 본청약자와 동일하게 책정된다.

 

◇ 사전청약은 1건만 허용, 본청약 포기해도 불이익 없어

 

사전청약은 본청약과 청약 조건이 같다. 특별공급과 일반공급으로 나눠 분양하는 것도 똑같다.

사전청약을 비롯한 공공주택 청약은 옛 청약저축 가입자 또는 주택청약종합저축 가입자가 대상이다.

공공주택은 민영보다 특별공급 비중이 커 자격 요건이 된다면 특별공급을 적극적으로 노리는 것도 당첨확률을 높이는 방법이다.

특별공급은 신혼부부·다자녀·생애최초 주택구입자 등에 우선 공급되며 각각의 입주자 선정 기준에 따라 당첨자를 가린다. 유형에 따라 청약자의 자산·소득 요건도 따진다.

일반분양분은 민영주택과 달리 무주택 기간이나 부양가족수 등을 챙기는 일반 청약가점이 아니라 전용면적 40㎡ 초과 주택은 저축 납입 총액이 많을수록, 40㎡ 이하 규모는 청약 납입 횟수가 많을수록 당첨 가능성이 크다.

1순위 자격은 입주자저축에 가입한 지 2년이 경과하고, 청약통장의 월 납입금을 최소 24회 이상 납입한 세대주에게 주어진다.

사전청약은 여러 건이 시차를 두고 분양하더라도 딱 1건만 신청할 수 있다. 예컨대 남양주 왕숙의 공공분양에 사전청약으로 당첨이 된 경우 하남 교산지구의 사전청약에 중복 신청할 수 없다는 얘기다.

다만 사전청약에 당첨됐더라도 다른 일반 아파트에 청약하는 것은 허용된다. 사전청약 당첨자는 이후 본청약 전까지 재당첨 제한에 걸리지 않는다.

역시 사전청약 당첨자가 추후 본청약에서 당첨을 포기해도 별도의 불이익이 없다.

다만 사전청약자는 본청약 때까지 무주택 요건 등 청약 자격을 유지해야 한다.

전문가들은 예비 청약자의 경우 자신의 청약가점이나 청약저축 납입액, 특별공급 당첨 가능성 등을 따져 당첨 확률이 높은 쪽을 공략하는 게 좋다고 조언한다.

공공분양 당첨이 어렵다면 공급물량의 40% 정도로 예상되는 민간분양을 노려볼 만하다. 수도권 공공택지 물량 77만호 가운데 30만호에 달하는 물량이 민간 분양으로 추정된다.

공공택지는 아니지만 도시개발사업으로 개발될 용산 철도정비창 부지는 전체 8천호 가운데 3천가구(분양 1천가구, 임대 2천가구)가 공공주택이고 5천가구가 민간 물량이 될 전망이다.

이 가운데 1천가구는 주거용 오피스텔로 공급된다.

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